Le contenu du contrat de bail

samedi 20 février 2010
par  Maître Sandrine François

[bleu] Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat précise :
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- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
- Le nom ou la dénomination du locataire ;
- La date de prise d’effet du contrat et la durée.
- La consistance et la destination de la chose louée.
- La surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;
- La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun et les équipements d’accès aux technologies de l’information pour la communication ;
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle.
- Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le renouvellement du bail.
- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
- Le renoncement , le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l’article 24-2 , doit être expressément mentionnée dans le contrat de location.

La surface habitable- article 3-1

Lorsque la surface habitable du local est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
le locataire forme la demande auprès du bailleur qui dispose d’un délai de 2 mois pour répondre ou donner son accord.
A défaut d’accord ou de réponse dans ce délai, le locataire dispose d’un délai de 4 mois pour saisir le juge (tribunal d’instance).
le juge déterminera la diminution de loyer à appliquer.
La diminution du loyer prononcée par le juge ou acceptée par le bailleur prend effet à compter de la date de la signature du bail.

Si la demande du locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge , prend effet à la date de la demande.

Les clauses réputées non écrite ou abusives – article 4-

Est réputée non écrite toute clause :


- Qui oblige un locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures lors des jours ouvrables.
- Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.
- Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordres.
- Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou faire prélever le les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible
- Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.
- Par laquelle le locataire d’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.
- Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement des loyers, des charges du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l‘obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
- Qui autorise la bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat.
- Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble
- Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
- Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 de la loi du 06.07.1989.
- Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue dans l’article 10 de la loi du 06.07.1989 (3 ans ou 6 ans ).
- Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.
- Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
- Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.
- Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable de dégradations constatées dans le logement.
- Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours.
- Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.
- Qui impose au locataire en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

L’état des lieux - article 3-2

Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d’Etat dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de paries, lors de la remise et de la restitution des clés.
Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Il peut également être établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat .

Les dossiers de diagnostic techniques - article 3-3-

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

- A compter du 01.07.2007 : le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Toutefois, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce document qui n’ont qu’une valeur informative.


- A compter du 12.08.2008 : le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la Santé Publique.

- Dans les zones mentionnées au I de l’article L.125-5 du Code de l’Environnement : un dossier de diagnostic technique complété , à chaque changement de locataire, par l’état des risques naturels et technologiques.

Les modalités de réception des services de télévision – article 3-2-

Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et contient :

- une information sur la possibilité de réception ou de non-réception des services par voie hertzienne.
- s’il existe un réseau de communications électroniques interne dans l’immeuble : une information sur les possibilités de réception en clair par voie hertzienne TNT ou s’il faut s’adresser au distributeur du service électronique pour bénéficier du « service antenne numérique « tel qu’il est prévu à l’article 34-1 al.2 de la loi n°86-1067 du 30.09.1986.

Toutefois, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative ;


L’état des lieux -article 3 al.2

Selon l’article 1731 du Code Civil :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’état des lieux est joint au contrat de bail . Il est établi, soit contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire, soit par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

Quand cet état des lieux est établi par un huissier , les parties doivent en être avisées par lui au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Les références de loyer –article 3 al. 4-

Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi du 06.07.1989, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

Les extraits du règlement de copropriété –article 3 al.5-


Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Chaque partie peut exiger, à tout moment de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 06.07.1989.

Les frais d’établissement du contrat de bail –article 5-

La rémunération des intermédiaires qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement ou au renouvellement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui et entrant dans le cham d’application de la loi, est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.