Les obligations du bailleur

samedi 20 février 2010
par  Maître Sandrine François

La délivrance d’un logement décent – article 6-

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies par le décret n°2002-10 du 30.01.2002 , article 2 :

- Assurer le clos et le couvert : le gros œuvre du logement et de ses accès est bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures, la couverture et ses raccords protègent contre les infiltrations d’eau.
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage).
- La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des locataires.
- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité.
- Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement d l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.
- Les pièces principales (R.111-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un couvrant donnait à l’air libre ou sur un volume vitre donnant à l’air libre.

L’article 3 du décret précité impose les éléments d’équipement et de confort suivants :

- Un installation permettant un chauffage normal
- Un installation d’alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale par les locataires ;
- Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux –vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munie d’un siphon.
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude, eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
- Une installation sanitaire intérieure comprenant : un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement de toilette (baignoire ou douche) l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition qu’il soit dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article 4 du décret impose des dimensions minimales : la pièce principale doit avoir une surface au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m3 .

Les autre obligations

- de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.
- d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement , de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux consignés dans l’état des lieux.
- d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
- de ne pas s’opposer aux ménagements réalisés par le locataire , dès lors que ceux –ci ne constituent pas une transformation des lieux loués.

Le locataire qui exécuterait des travaux de transformation dans l’appartement s’exposerait à la résiliation du bail .

Le paiement mensuel du loyer –article 7 a-

Quand le locataire fait la demande de paiement mensuel du loyer, le bailleur est obligé d’accepter .

La remise des quittances de loyer –article 21

Le bailleur est obligé de remettre gratuitement des quittances de loyer au locataire qui en fait la demande . La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges.

Quand le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur doit lui délivrer un reçu.