Le loyer et les charges accessoires

samedi 20 février 2010
par  Maître Sandrine François

Selon les articles 17,18,19 :

Le principe de la liberté de fixation du montant du loyer

Depuis le 1er août 1997, la fixation du loyer initial est libre quel que soit le logement (neuf, vacant, mis aux normes ou non).

Avant le 1er août 1997, le loyer pouvait être librement fixé dans les cas suivants :

- Logements neufs .

- Logements vacants ayant fait l’objet de mise ou de remise aux normes après être redevenus libres.

Les logements vacants ou faisant l’objet d’une première location n’entrant pas dans cette catégorie, devaient être fixés par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés dans le même groupe d’immeubles ou dans tous groupes d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

La révision

Lorsque le contrat prévoit expressément la révision, elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou , à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre correspondant à la moyenne , sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Le loyer du bail renouvelé

S’il n’y a pas de clause stipulant une procédure de renouvellement dans le bail, ce dernier se renouvelle par tacite reconduction aux conditions de prix antérieures . Le loyer sera révisé, si la révision était stipulée dans le bail.

En revanche, si le prix est manifestement sous-évalué, l’article 17 c prévoit une procédure de réévaluation :

Le bailleur peut proposer au locataire , au moins 6 mois , avant le terme du contrat et dans les conditions de forme de l’article 15 (par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier) un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables .

Cette notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 17c de la loi du 06.07.1989 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou de défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l’un ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission dans le délai de 2 mois, le juge est saisi avant le terme du contrat.

Si le juge n’est pas saisi, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.

La hausse convenue par les parties ou fixée judiciairement, s’applique par tiers ou par sixième annuel quelque soit la durée du bail renouvelé.

L’ajustement du loyer en cas de travaux d’amélioration

Les parties peuvent convenir expressément que lorsque le bailleur fait exécuter des travaux d’amélioration, le montant du loyer pourra être majoré consécutivement à la réalisation de ces travaux.

Cette majoration est libre .

Le paiement des loyers

Le loyer et les charges récupérables sont payables aux dates convenues dans le bail.

Sauf disposition expresse dans le contrat, le loyer est quérable.

Le locataire doit exécuter cette obligation .

Il ne pourra invoquer l’exception d’inexécution que dans l’hypothèse où les manquements du bailleur ont pour effet de rendre impossible l’usage du bien loué.

Le défaut de paiement n’entraîne la résiliation de plein droit du bail que si celui-ci le prévoit expressément.

Dans le silence du contrat, le bailleur doit saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail.

Les charges locatives –article 23 al.1er –

Le bailleur peut exiger le remboursement de certaines charges récupérables , et accessoires du loyer.

Elles sont exigées en contrepartie :

- Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

- Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée

- Du droit au bail et des impositions qui correspondent aux services dont le locataire profite directement.

Le décret n° 87-713 du 26.07.1987 détermine les charges récupérables son annexe fixe une liste limitative . Ce texte est l’application d’une disposition d’ordre public de la loi. Toute dérogation contractuelle serait illégale. Le loyer ne peut être fixé « charges comprises » ou forfaitiser les charges.

La liste comprend les charges suivantes :

- Les dépenses d’électricité , d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des ascenseurs et des monte-charges ;

-Les dépenses relatives à l’eau froide et chaude, au chauffage des locaux privatifs et des parties communes, aux dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des appareils correspondants.

- Certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment, équipements divers , entretien et hygiène.

- Certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs.

- Taxe de balayage et redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

- Dépenses de personnel : rémunération et charges sociales et fiscales.


Les charges sont exigibles sur justification. L’évaluation forfaitaire est interdite.

Elles peuvent faire l’objet d’une du versement de provisions qui doivent donner lieu à une régularisation au moins annuelle (article 3 al. 3 loi 06.07.1989).

Le montant provisionné doit être justifié par la communication des résultats antérieures arrêtés lors de la précédente régularisation.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser à chaque locataire un décompte par nature de charges. Pendant un mois, à compter de l’envoi de ce document, les pièces justificatives doivent être tenus à la disposition du locataire.

Dans les immeubles collectifs, le bailleur doit également préciser le mode de répartition des charges entre les locataires.

Dans les copropriétés, le mode de répartition est indiqué dans le règlement de copropriété.