La fin du contrat de bail

samedi 20 février 2010
par  Maître Sandrine François

Cas d’extinction de plein droit

Le bail est résilié de plein droit :

- en cas d’abandon du domicile par le locataire :

Toutefois, le bail continue par le seul effet de la loi , soit au profit du conjoint, soit au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la date de l’abandon du domicile, soit au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 ans, soit au profit d’un partenaire lié par un PACS.

- en cas de décès de ce dernier s’il n’y a pas d’ayant droit susceptible de se prévaloir de la continuation du bail.

Le bail est transféré au profit des personnes précédemment énumérées.

- en cas de destruction de la chose louée en totalité par cas fortuit, pendant la durée du bail.

- Si le bien est partiellement détruit, le locataire peut demander la réduction du montant du loyer ou la résiliation du bail.

Les congés

a) Par le locataire – article 12-

Il peut donner congé discrétionnairement , sans motif et à tout moment.

Forme du congé : par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier.

S’il émane de 2 locataires conjoints cotitulaires du bail, il doit être délivré par les 2 conjoints.

Délai de préavis : - article 15-

Le délai est de 3 mois avant l’échéance contractuelle (ou le départ du locataire) .

Ce délai court à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou de la date de la signification de l’acte d’huissier.

Il peut bénéficier d’un délai de préavis abrégé dans les cas suivants :

- obtention d’un premier emploi .

- la mutation ou la perte d’emploi ou le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

- le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

- le locataire bénéficiant d’un RSA

b) Par le bailleur – article 15-

La forme : par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier.

Lorsqu’il est adressé à deux cotitulaires du contrat de bail, le bailleur doit notifier le congé à chacun . A défaut, le congé est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu (Cass. 3ème civ. 09-03-1994).

Délai de préavis : 6 mois

Le bailleur a l’obligation, à peine de nullité du congé, d’indiquer le motif allégué :

Soit pour reprendre le logement et l’ habiter : - article 13 et 15-

Ce motif peut être invoqué par un bailleur :

- Personne physique

- Une société civile exclusivement constituée entre parents et alliés (jusqu’au 4ème degré) et au profit de l’un des associés.

- Par les membres d’une indivision

Le bailleur doit mentionner dans le congé le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise (bailleur, conjoint, partenaire PACS, concubin notoire depuis 1 ans, descendant, ascendant , descendant et ascendants de son conjoint ou partenaire PACS ou concubin).

Le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire ouvre droit au profit du locataire d’une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur .

Soit pour vendre le logement :

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement .

Mais, le droit de préemption n’est pas applicable aux actes intervenant entre parents jusqu’au 3ème degré inclus , sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à 2 ans à compter de l’expiration du délai de préavis.

Le droit de préemption n’est pas applicable aux immeubles frappés d’interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements ou occupés classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

A peine de nullité, le congé doit indiquer le prix , les conditions de la vente et reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de a loi du 06 juillet 1989.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le locataire a le choix, pendant la période de validité de l’offre, entre se porter acquéreur ou ne pas se porter acquéreur.

S’il refuse l’offre de vente à l’expiration du délai, il perd le droit de se porter acquéreur et tout droit locatif à l’expiration du contrat.

Le délai légal pour se prononcer est égal aux 2 premiers mois de délai de 6 mois de préavis.

S’il accepte avant les 2 mois, il deviendra acquéreur. L’acceptation de l’offre a pour effet de proroger le contrat de location jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.

Si à l’expiration de ce délai, la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation .

S’il refuse ou ne se prononce pas dans ce délai, il est présumé avoir renoncé à l’acquisition.

Le silence du locataire pendant les 2 premier mois du délai de préavis équivaut à un refus d’acquérir le fond aux conditions proposées.

Soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.

Par exemple : le comportement agressif du locataire, le non paiement régulièrement à échéance du loyer et des charges.

Ou encore, quand le locataire ne commet pas de faute : la démolition de l’immeuble, l’état de santé du bailleur exigeant une aide à domicile qui devait être logée dans l’appartement du locataire….

Des locataires sont protégés par la loi : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de bail d’un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à 1,5 X le montant du SMIC sans qu’un logement correspondant à se besoins ne puisse lui être offert dans une zone géographique prévue à l’article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948 (article 15 III al.1er loi du 06.07.1989).

L’offre de relogement doit être liée au congé. A défaut, le congé est nul.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat .

Le montant des ressources est apprécié à la date de la notification du congé.

La résiliation du contrat

a) La clause de résiliation de plein droit - article 7 g loi 06.07.1989- :

Le bail peut stipuler une clause de résiliation de plein droit du contrat sans formalisme en cas de :

- Non paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus, ou du dépôt de garantie.

- D’absence de souscription du contrat d’assurance des risques locatifs.

Toute clause prévoyant la résiliation pour défaut de paiement du loyer, des charges ou non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La délivrance de ce commandement est encadré par un formalisme strict – article 24 - :

-  le commandement de payer doit , à peine de nullité, indiquer précisément les manquements reprochés et la sanction encourue .

- le commandement doit reproduire , à peine de nullité les dispositions des 5 premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 06.07.1989 et le premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31.05.1990 sur la mise en œuvre du droit au logement modifié par la loi du 98-657 du 29.07.1998., et mentionner la faculté pour le locataire de saisir le fons de solidarité dont l’adresse doit être précisée.

- le commandement doit être signifié au locataire par acte d’huissier de justice.

Si le locataire ne paie pas les sommes dues dans le délai imparti, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance aux fins de faire constater la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.

Sous peine d’irrecevabilité de l’assignation, le bailleur doit notifier l’assignation par huissier au préfet au moins 2 mois avant la date de l’audience afin qu’il puisse saisir les organismes sociaux susceptibles d’aider le locataire.

Le commandement de payer qui n’a pas été notifié au préfet ne peut servir de fondement à une action tendant à faire constater la clause résolutoire.

Les parties sont convoquées en audience de jugement.

Lors de cette audience, le juge peut accorder , même d’office, des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans les conditions prévues par les articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil.

La résiliation pour défaut d’assurance ne prend effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

A peine de nullité, ce commandement droit reproduire les dispositions du dernier paragraphe de l’article 7 de la loi du 06.07.1989.

b) La résiliation judiciaire

Chacune des parties peut saisir le Tribunal d’Instance afin qu’il prononce la résiliation du contrat de bail en cas d’inexécution des obligations contractuelles.